Bí Quyết Sử Dụng Đòn Bẩy Tài Chính Trong Đầu Tư Bất Động Sản. 

Rober T. kiyosaki có nói : “ Hãy lấy tiền của người khác để trả nợ cho mình”

    Đối với nhà đầu tư chúng ta không thể gom góp , tiết kiệm tiền của mình đủ để mua bất động sản được, nếu làm vậy khi chúng ta gom đủ tiền thì giá bất dộng sản đã tăng lên và chúng ta mãi mãi không đủ tiền để mua được bất động sản như ý được.

Vì thế chúng ta cần phải OPM ( Other People Money) dùng tiền của người khác.

Tiền của người khác có nhiều nguôn :

• Gia đình
• Bạn bè
• Ngân hàng…..

Có những kỹ thuật đòn bẩy tiền người thân rất thú vị chia sẻ đến bạn :

1. Vay vốn người thân.  

Có 1 anh kia mua căn nhà 2 tỷ,  những anh ta chỉ có 200 triệu. Vậy bằng cách nào để vay được tiền 1 tỷ 800 nữa ? 

   Anh ta lên môt danh sách 30 người có thể mượn được tiền và lọc ra 20 người, trong 20 người đó để mượn tiền

Anh nói : Bữa này công việc làm ăn khá tốt vì thế nên mình mua căn nhà 2 tỷ.

  Nhưng hiện giờ đã tích góp được 1 tỷ 800 rồi,  và  chỉ còn thiếu  200 triệu nữa là đủ tiền mua nhà rồi,

Vì thế anh ta mượn tạm một thời gian.

Trong 20 người đó chỉ cần có 9 người cho anh ta mượn tiền thế là anh đã đủ tiền mua nhà rồi đúng không ahm ?

Còn nhiều câu chuyện thú vị để mượn tiền của ngươi thân nữa.

Thìn sẽ cập nhập thường xuyên để chia sẻ đến bạn. 

2. Vay vốn ngân hàng.

Đây là hình thức được xem là phổ biến nhất, và đây là cách thức dành cho những doanh nhân, chủ doanh nghiệp, tập đoàn lớn thường dùng.

Không có một tập đoàn kinh doanh thành công nào không dùng đến OPM đặc biệt là đòn bẩy ngân hàng.

Để vay mượn được ngân hàng chúng ta phải tính toán được LA ( Leverage ability) – Năng lực đòn bẩy mà ngân hang cho chúng a vay.

Bằng cách nào chúng ta tính được nếu như thu nhập của bạn là 50 triệu / 1 tháng thì mình có thể vay ngân hàng được bao nhiều ?

Bước  1. Tính thu nhập sau khi trừ tất  cả các khoản thuế và chi phí khác. (LA = leverage Ability).

1. Xác định tổng thu nhập
2. Xác định thu nhập sau khi khấu trừ thuế : Tổng thu nhập x 20% thuế + số người phụ thuộc (Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc – 3.6 triệu đồng/tháng)
3. Xác định số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sinh hoạt các nhân và gia đình.

Thu nhập sau khi trừ thuế x70% =  thu nhập còn lại sau khi trừ thuế và chi phi sinh hoạt hàng tháng.

4. Xác định Thu nhập khấu trừ các khoản vay khác như xe nhà ….
5. Thu nhập dư ra khi đã trừ tất cả các khoản phí.

Ví dụ :

* Thuế suất biểu lũy tiến từng phần

Nếu thu nhập bạn 20 triệu vnd / 1 tháng.

Thuế thu nhập các nhân hàng tháng của bạn là 20 % ,

Ta lấy 20 triệu x 80% = 1.600.000 vnd.

Khấu trừ chi tiêu hàng tháng, chi phí sinh hoạt khác giả xử khoảng 30 tổng thu nhập thì bạn còn  : 16000000 x 70% = 11.200.000 vnd.

Nếu các khoản nợ khác là 0 thì hàng tháng bạn dư được là 11.200.000.

Tính theo con số ma thuật là 100 .

Thì ta lấy 11,200,000 x 100 = 1 120 000 000 ( đây là số ngân hàng sẽ cho chúng ta vay) 

Giả sử lãi vay ngân hàng là 10 % 

Thì 1 năm chúng ta sẽ cần trả 120 triệu, 1 tháng cần trả tiền lãi khoảng 10 triêu.

Phương pháp tính tiền lãi ngân hàng :

• Nếu lãi 10 % ==> số tiền vay x 10% : 12 tháng = 1 tháng chúng ta phải trả cho ngân hàng. 

Phương pháp tính vốn trả cho ngân hàng. 

Thời gia vay trong vòng 15 năm . 

Ta lấy số tiền vay : 15 năm : 12 tháng = 1 tháng bạn cần phải trả cho ngân hàng.  

Công thức thời gian thu hồi vốn : 

Giả sử khu chúng ta đầu tư  có ROI ( lãi trên vốn – con số dòng tiền ) là 8 % thì bao nhiêu năm tiền của chúng ta sẽ thu hồi lại vốn ?

Bạn chỉ cần lấy 72 / 8 = 9 

có nghĩa là khoảng 9 năm là bạn thu hồi lại được vốn nhé 

   Sau khi bạn đã tính được khoảng tiền mình vay được ngân hàng rồi thì ta tiếp tục tính ngược lại với số tiền này ngân hàng sẽ cho chúng ta vay bao nhiêu tiền ? 

    Khi chúng ta đã mua được 1 tài sản có khoản thu tốt , sau khi trừ tiền vay ngân hàng, và tiền người thuê trả cho chúng ta.  Nếu vẫn còn dư ra một khoảng tiền khá ổn, thì bạn có thể ký quỹ tài sản đó tiếp tục vay ngân hàng để mua thêm tài sản tiếp theo như hệ thống bên dưới : 

3. Phướng pháp góp vốn với nhóm trí tuệ ưu tú.

Bạn sẽ tập hợp những người bạn của mình mỗi người cung nhau tim kiếm bds, học hỏi kiến thức, đầu tư, tài chính, phong thủy, pháp lý rồi cùng nhau đầu tư. 

Mỗi người góp 1 khoản nhỏ cũng có thể mua được 1 bất động sản. 

Nếu có điều kiện lớn thì bạn có thể mua một lo đất lớn rồi phân lo tách thửa đây cũng là một chiến thuật hợp lý cho bạn nhé.