Tài chính trong bất động sản quyết định bạn mua bất động sản với giá bao nhiêu ? Bán ra khi nào và giá ra sao ?
Hay đây chính là cách để bạn định giá bất động sản ?
Đòn bẩy tài chính để nhân nhiều lần tài sản của bạn
Trong bài viết này chia thành 2 phần chính :
Phần 1 : Tính toán giá trị thật của bất động sản
Phần 2 : Bí quyết sử dụng đòn bẩy ngân hàng thông minh.
Bây giờ chúng ta đi đến:
Phần 1: Cách tính giá trị thật của bất động sản .
Phương pháp tính giá trị bất động sản :
Giá trị bất động sản = NOI : tỷ lệ hòa vốn.
chúng ta cần biết chính xác 3 con số đó là :
- Tỷ lệ hòa vốn ( NOI : doanh số bán hàng) “thường 6 – 12%” càng cao rủi ro càng cao. “
- Tỷ lệ lời trên vốn -Tỷ lệ hoàn vốn ( ROI return on investment = thu nhập hàng năm : chi phí mua và đầu tư bất động sản.) từ 6 % trở nên là tốt để đầu tư vì tương đương với tỷ lệ lạm pháp và tiền gửi vào ngân hàng.
- Hệ số năng lực trả nợ 🙁 NOI : nợ phải trả) – Tỷ lệ này sẽ cho bạn biết NOI sẽ trả được bao nhiêu nợ, Theo thông lệ người cho vây muốn tháy con số này tối thiểu là 1,2/1 , Hệ số năng lực trả nợ càng cao thì độ an toàn của hợp đồng càng lớn.
Để hiểu công thưc này chung ta cần biết đến các quy ước sau.
Tông thu nhập tiền năng ( Gross potetial income) là tất cả số tiền thu nhập từ tài sản.
Tổng thu nhập thật sự ( Effective Gross income) – được tính bằng tổng thu nhập tiềm năng trừ đi giá trị của bất động sản. .
Thu nhập kinh doanh ròng ( Net operating income) được viết tắt là NOI
NOI = Tổng thu nhập thực sự – Chi phí vận hành.
Bạn thấy rằng để đơn giản hóa vấn đề có 3 cách định giá chính :
- phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chi phí – Giá thành.
Và bây giờ chúng ta cùng tìm hiểu từng phương pháp nhé :
- Phương pháp so sánh .
b1. phân tích bất động sản đích ==> b2 xác định và lựa chọn bất động sản để so sánh ===> b3 điều tra các điều kiện bán ===> b4 so sánh các bất động sản khác với đich ==> điều chỉnh ===> tính toán giá thị trường hiển thị.
Đây là phương pháp thường dùng để chúng ta lựa chọn xem xét một bất động sản giá tốt nhất cho mình.
Bí quyết tuyệt chiêu săn kim cương trị giá 2000 usd.
Bạn sẽ đi coi 100 bất động sản, lựa ra 10 bất động sản tốt, sau đó đàm phán 3 bất động sản giá tốt, và lựa chọn 1 bất động sản.
Tuy nhiên thực tế chúng ta rất bận làm sao coi hết 100 bất động sản được ?
Bí quyết săn kim cương ở đây là bạn chọn cho mình 10 mô giới khác nhau, mỗi mô giới giỏi đó yêu cầu họ lựa 10 bất động sản tốt nhất và bạn chọn 1 bất động sản.
Cứ như vậy bạn chỉ cần gặp 10 mô giới và coi 10 bất động sản là được.
Phương pháp chi phí hay giá thành.
b1 : Dự đoán chi phí xây dựng ==> Dự toán khấu hao === > Dự toán giá trị đất, khi chưa có công trình bên trên ==> Tính toán giá trị thị trường hiển thị .
điều này có nghĩa là bạn sẽ tính chi phí xây dựng và chi phí giá trị đất rồi bạn cộng lại, và tính giá trị thị trường của bất động sản đó.
Đối với 1 chủ đầu tư bất động sản thì :
Chi phí của họ được tính bởi 5 biến số chính :
+ Giá trị đất
+ Chi phí xấy dựng
+ Phí xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng.
+ Chi phí phát sinh.
+ Lợi nhuận nhà đầu tư.
Tổng sẽ là giá trị bất động sản, giá bán trên thị trường.
Phương pháp doanh thu
b1.: phân tích bất động sản đich ===> dự toán cho thuê tương lai ==> trừ các khoản chi phí hoạt động ===> tính doanh thu hoạt động ròng ( Noi) ===> tìm ra lãi xuất vốn hóa ( R) , từ bán hàng và so sánh === > Chia NOI cho R để tính giá trị thì trường.
Phương pháp này tính đơn giản ta tính ROI ( return on invesment ) Phương pháp tính dòng tiền – Lợi nhuận trên vốn đầu tư.
ROI = Giá thuê x 1 năm thuê : số vốn bỏ ra x 100 = từ 6 % trở lên ta đầu tư vào dự án đó, và tính toán con số đó so với dự án khác và lựa chọn dự án nào có con số ROI cao nhất bạn đầu tư nhé.
Khi nào bạn nên bán bất động sản ?
khi thị trường bùng nổ ( mùa hè)
Khi chúng ta thấy có cơ hội đầu khác tốt hơn.
Khi bạn tinh rằng bds này đã bão hòa 5 năm đến 10 năm sau không có gì đột biến.
Vì thế bạn tự hỏi khi bân bds này rồi năm năm sau 10 năm sau bất động sản này sẽ như thế nào ?
Rất nhiều lý do bạn cần cân nhắc.
Để bạn hiểu rõ cách tính bài toán tài chính đơn giản thì hãy coi đoạn vidoe bên dưới nhé
Bạn coi thêm đầy đủ phần 2 vidoe Tại Đây
Phần 2 : Bí Quyết Sử Dụng Đòn Bẩy Tài Chính Thông Minh.
